Обложение НДС сумм к возмещению

Банк арендует помещение у организации, согласно договору оплачивает арендную плату и возмещает коммунальные расходы.
Часть помещения Банк передал в субаренду другой организации. Согласно договору субаренды помещения, Субарендатор уплачивает Банку субарендную плату, возмещает коммунальные расходы, расходы по услугам связи (по телефонам, используемым Субарендатором), страхованию помещения. В суммы возмещения входят только расходы Банка по возмещению затрат Арендодателю, страховой компании пропорционально занимаемой площади Субарендатора, расходы по услугам связи.
Банк применяет п.5 ст.170 НК РФ, согласно которому суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные поставщикам по приобретаемым товарам (работам, услугам) относятся на расходы Банка, при этом вся сумма налога, полученная Банком по операциям, подлежащим налогообложению, перечисляется в бюджет.
1.Подлежат ли обложению НДС суммы возмещений по услугам связи, коммунальным расходам, расходам по страхованию помещения по договору субаренды.
2. Должен ли составляться счет-фактура на суммы к возмещению.
3. Если суммы к возмещению подлежат обложению НДС, то не возникает ли двойного налогообложения, учитывая, что Банк включает в суммы к возмещению НДС в связи с применением п.5 ст.170 НК РФ?

Поставщиком коммунальных услуг арендодатель не является. Следовательно, суммы, которые поступили в счет возмещения затрат на содержание арендуемого помещения (например, расходов на электроэнергию, услуг связи), выручкой не считают. Именно к такому выводу пришел Минфин России в Письме от 03.03.2006 N 03-041-15/52. Для собственника здания это означает одно: он не может принять к вычету «коммунальный» НДС в части расходов, которые компенсировал арендатор. Так, например, финансисты в Письме от 06.09.2005 № 07-05-06/234 указали, что арендодатель должен регистрировать в Книге покупок счета-фактуры энергоснабжающей организации без учета сумм платы за электроэнергию, потраченную арендатором. Однако собственник помещения ничего не теряет: входной налог он учтет в себестоимости на основании п. 5 ст. 170 НК РФ.
А вот арендатору такой механизм коммунальных расчетов невыгоден. Он не вправе зачесть НДС, перечисленный арендодателю, ни в составе налоговых вычетов, ни в составе компенсации, так как собственник помещения счет-фактуру на эту сумму не выставляет. Следовательно, положения ст. 171, 172 НК РФ и п. 5 ст. 170 НК РФ на арендатора не распространяются. Указанная сумма НДС может быть включена в состав возмещаемых расходов только в том случае, если в первичных документах, представляемых арендодателем отдельной строкой не выделяется сумма НДС, выставляемая коммунальными и другими аналогичными службами.
Избежать этих неприятных последствий можно двумя способами. Например, заключив в дополнение к договору аренды посреднический договор (агентирования или комиссии). В соответствии с ним арендодатель, действуя от своего имени, будет приобретать коммунальные услуги для арендатора. Однако наиболее простой способ - пересмотреть условия договора аренды. Арендную плату нужно либо увеличить на сумму коммунальных расходов, либо ввести переменную составляющую. Размер этой дополнительной части арендной платы собственник помещения будет рассчитывать на основании счетов организаций коммунального хозяйства пропорционально сданным в аренду площадям или учитывая показания счетчиков.
Вышеизложенное относится и на взаимоотношения между арендатором и субарендатором по договору субаренды.