НДС у заказчика-застройщика

Есть договор с инвестром на выполнение нами функций заказчика-застройщика, где определено вознаграждение 2,3% от суммы финансирования строительства. Есть смета расходов на службу заказчика-застройщика.
Договором не определена помесячная или поэтапная сдача услуг заказчика-застройщика инвестору, а только по окончании строительства, но закрепив это в УП для налогового учета мы начисляли НДС следующим образом:
1. НДС с сумм авансовых платежей (2,3% от сумм, полученных на финансирование строительства) с выпиской с-ф в одном экземпляре и регистрацией в книге продаж.
2. Ежемесячно в 2006 г. начисляли НДС на сумму фактических (а не сметных) расходов с выпиской с-ф в одном экземпляре и регистрацией в книге продаж.
Вопросы:
1. Правильно ли нами организован учет НДС?
2. Нужно ли начислять НДС на фактические расходы на службу заказчика-застройщика ежемесячно (по аналогии с хозспособом ), если акт сдачи работ и с-ф инвестору в конце строительства?
3. В конце 2006 г.сумма фактических расходов нарастающим итогом с начала строительства превысила смету, нужно ли начислять НДС на сумму превышения, если до этого мы начисляли НДС на фактические расходы или это противоречит экономической сущности НДС?
4. Акт и с-ф инвестору на сметные услуги (так как инвестор не компенсирует превышение сметы на расходы заказчика-застройщика) выдали в январе 2007 (а начислялось на факт 2006 -2007гг., как правильно отразить это в книге продаж:
Начислить к уплате НДС сметный, сделать сторно записей по фактическому начислению?(2006 г.)
5. НДС с авансов начислялся в 2006 г., когда мы имеем право на вычет НДС с аванса:В момент ежемесячного начисления НДС на фактические расходы частично или в момент подписания акта и выдачи с-ф инвестору в конце строительства в 2007 г.всего НДС с авансов целиком?

В соответствии со ст. 146 и 162 НК РФ НДС облагаются операции по реализации на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования, а также полученные налогоплательщиком денежные средства, иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Согласно ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Под услугой в соответствии со ст. 38 НК РФ для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.
В целях налогообложения деятельность заказчика-застройщика следует рассматривать как оказание услуг, которые подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях.
В практике доходы от оказания услуг признают на дату подписания акта об оказании услуг (Письме МНС России от 21 февраля 2003 г. № 03-1-08/638/17-Ж751, Письме Минфина России от 26 октября 2004 г. № 07-05-14/283).
Так как в рассматриваемой ситуации по договору с инвестором определена сдача услуг заказчика-застройщика по окончании строительства, то обязанность в ежемесячном начислении НДС со стоимости оказанных услуг, определяемой исходя из фактических расходов по своему содержанию, у заказчика-застройщика отсутствует.
Порядок определения налоговой по строительно-монтажным работ для собственного потребления, установленный п.2 ст. 159 НК РФ, по услугам заказчика-застройщика не применяется.
Учитывая вышеизложенное, налоговая база по НДС в течении 2006 года вашей организацией должна была определяться только с сумм, поступавших от инвестора на финансирование строительства, в размере 2,3 % в виде авансов в счет предстоящих услуг.
По окончании строительства в 2007 году при формировании налоговой базы с фактически оказанных услуг НДС с полученных авансов может быть принят к вычету в установленном порядке (п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ).

1.А если бы момент сдачи услуг заказчика-застройщика не был бы оговорен в договоре, а только % на содержание службы заказчика-застройщика? Тогда нужно начислять НДС ежемесячно на фактические расходы? И как начислять НДС , если факт превысил смету?
2. В конце строительства образовалась экономия целевого финансирования. В первом кв 2007 г.она не была возвращена инвестору(по условиям договора не сказано, что она остается в распоряжении заказчика-застройщика, а значит возвращается инвестору), а будет возвращена во втором квартале,как начислять НДС(в 1 кв 2007 г.начислить, а при возврате во втором квартале 2007 г. поставить к вычету)?

Порядок определения момента реализации услуг прямо нормами НК РФ не установлен. В то же время следует иметь в виду, что объектом налогообложения НДС признается реализация услуг (п. 1 ст. 146 НК РФ), то есть передача право собственности на их результаты (ст. 39 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 54 НК РФ, налогоплательщики-организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и (или) на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением.
Документальным подтверждением реализации услуг заказчика-застройщика является акт, который и фиксирует момент завершения исполнения договора.
Таким образом, считаем, что вне зависимости от того, предусмотрено ли в договоре условие о том, что сдача услуг предусмотрена по окончании строительства или такое условие вообще не предусмотрено, реализация услуг должна быть признана только в момент подписания акта.
При этом суммы денежных средств, фактически поступающих на содержание службы заказчика-застройщика (в виде определенного договором процента средств, направленных на финансирование строительства), считаются полученными заказчиком-застройщиком в порядке предварительной оплаты и подлежат включению в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ.
Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ о договоре подряда смета может быть приблизительной или твердой. Так как инвестор фактически произвел финансирование строительства сверх сметы, скорее всего, он одобрил превышение сметы, то есть имеет место увеличение цены договора подряда сверх ранее утвержденной сметы.
Таким образом, предварительная оплата инвестором сверх сметы также считается осуществленной в составе цены договора и поэтому подлежит налогообложению НДС на общих основаниях.
При экономии целевого финансирования (т.е. завершении финансирования с использованием не полной суммы ранее перечисленных инвестором средств) суммы экономии не будут признаны заказчиком-застройщиком в качестве предварительной оплаты (аванса) по инвестиционному договору, то есть они будут считаться полученными не по указанному договору. Поэтому ранее признанная налоговая база по НДС должна быть скорректирована с учетом фактической экономии.
Иными словами, в описанной Вами ситуации должна быть уточнена с учетом фактической экономии налоговая база по НДС за 1 квартал 2007 года.

А как быть во втором квартале 2007 г. при возврате суммы экономии инвестору: все-таки поставить к вычету сумму НДС, начисленного с экономии в первом квартале 2007 г или начислить НДС в бюджет и забыть?

С сумм экономии НДС не начисляется.
Рассмотрим пример. Пусть сметная стоимость 100 000 руб., инвестором перечислено 100 000 руб., фактические затраты на строительство 95 000 руб. Расходы на содержание заказчика-застройщика – 2,3% суммы финансирования.
При получении авансов заказчик-застройщик признает налоговую базу в сумме 2 300 руб. (100 000*2,3%), уплачивает НДС с аванса полученного в сумме 350,85 руб. (2300*18/118). После выявления суммы фактических затрат на строительство заказчик застройщик подает уточненную декларацию, в которой указывает сумму полученного аванса – 2 185 руб. (95 000*2,3%), отражает НДС с полученного аванса в сумме 333,31 руб. (2185*18/118). При окончательной сдаче работ (услуг) и подписании акта признается реализация услуг заказчика-застройщика в сумме 2 185 руб. (в т.ч. НДС) и одновременно применяется налоговый вычет в сумме 333,31 руб.
Еще раз повторяем, что средства в сумме экономии (5 000 руб.) считаются полученными не по инвестиционному договору (так как затраты на строительство составляют только 95 000 руб.), и поэтому вознаграждение застройщика в эту сумму не входит с полученной суммы не уплачивается.