Опять Договор долевого строительства

[kgv]

Ау! Кто работает с договором долевого строительства?
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Скажите, платит ли застройщик НДС при реализации квартир?
Является ли этот договор договором подряда?
Доход застройщика (ст. 5 Закона) это сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ или сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика? (типа "вознаграждение посредника" в договоре подряда????).
что Вы думаете по поводу статьи http://klerk.ru/boss/?31626?
Что-то я совсем запуталась..... Помогите.

[kgv]

АУ! Неужели это только моя проблема?! (((

[Stroy-ka]

С 2005г. продажа жилых помещений НДС не облагается.
Вариантов учета услуг заказчика-застройщика (ЗЗ) множество: все зависит от текста заключенных договоров и принятой учетной политики.
Если ваша фирма ЗЗ, то доход - это вознаграждение за услуги ЗЗ, которое выплачивается согласно заключенных договоров (если сумма вознаграждения и порядок его начисления/оплаты указан в договоре), если в договоре ничего про вознаграждение за услуги ЗЗ не сказано, то порядок признания доходов от этого вида деятельности прописывается в учетной политике.

[Маржа]

kgv, а вы действительно работаете по 214-ФЗ, т.е. публикуете проектную документацию, регистрируете каждый договор в юстиции, публикуете отчетность?

[kgv]

kgv, а вы действительно работаете по 214-ФЗ, т.е. публикуете проектную документацию, регистрируете каждый договор в юстиции, публикуете отчетность?

Мы только начинаем работать, и стараемся соответствовать....

[Маржа]

Интересно, а кто-нибудь работает по этому закону?

[Прыгалка]

Пока никто не работает. Я пока ни одного Застройщика не знаю, работающего по этому 214-фз. Народ активно переходит на облигации и ПКП (предварительные договоры купли-продажи). Все знают о реальной переквалификации таких сделок (ПКП имею ввиду), но массово на них переходят.
На самом деле, 214-ФЗ юристы действительно трактуют как договор подряда. Споров много. НО! Закон реально пока не работает.

[kgv]

Пишу по этому поводу запрос в минфин! Добавлю еще сюда строительство нежилых помещений. Может, еще у кого какие соображения? Напишем запрос вместе?

[Прыгалка]

Я вот не стала бы его писать, потому как понятно, что ответят. Они же сколько судились, пытаясь доказать, что старая долевка (до 214-фз которая оформлена) - это подряд. А уж новая и подавно на него смахивает. Зачем нарываться? Более того, Застройщики Вам "спасибо" не скажут.

[Kost]

На самом деле, 214-ФЗ юристы действительно трактуют как договор подряда.

Выполнение работ конечно будет, но если застройщик самостоятельно выполняет строительные работы, а если нет, то какие работы. ИМХО.

[Kost]

А Минфин вроде уже ответил

Вопрос: 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Просим разъяснить порядок исчисления налога на добавленную стоимость застройщиками по операциям, связанным с осуществлением деятельности в рамках договоров долевого участия в строительстве. В частности, облагаются ли налогом операции по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 12 июля 2005 г. N 03-04-01/82

В связи с обращением о разъяснении порядка исчисления налога на добавленную стоимость застройщиками по операциям, связанным с осуществлением деятельности в рамках договоров долевого участия в строительстве после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Минфин России сообщает следующее.
В соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" с 1 января 2005 г. от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, то есть операции по реализации объектов (части объектов), введенных в эксплуатацию законченным капитальным строительством. При этом освобождение от налогообложения операций по реализации работ по строительству жилых домов, передаче имущественных прав на помещения в строящихся жилых домах нормами данного Федерального закона не предусмотрено.
На основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.
Учитывая изложенное, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
В случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 Кодекса денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.
Следует отметить, что аналогичный порядок применения налога на добавленную стоимость действовал и до вступления в силу вышеуказанного Закона.

Заместитель Министра финансов
Российской Федерации
С.Д.ШАТАЛОВ
12.07.2005

[kgv]

Kost, спасибо за Письмо Минфина. В Консультанте его нет.

[Денис В.]

есть... хотя сомнительное письмо в принципе... особенно про авансы...

[Прыгалка]

Вот и я об том же... распечатала, завтра повнимательней посмотрю, хотя, при первом беглом прочтении обалденно смотрится.
У меня сейчас налоговая проверка идет, и я с инспектором разговаривала (а у нас в Питере отдельная специализированная инспекция), они тоже (как и мои же аудиторы) придерживаются версии, что в том случае, когда в одном лице соединены Заказчик и Генподрядчик (имеются и собственные силы), то все строительные работы надо учитывать как доход (прогонять через 90-ый счет и через Доходы в Декларации по прибыли) от генподрядных работ и отдельно Услуги Заказчика. Я уже в этой ветке писала на эту тему. Я с этим категорически не согласна, особенно, когда меня с этого оборот заставляют платить НДС, но надо понимать, что такая точка зрения существует. НО!!! Средства дольщиков они даже не думают считать авансами под строительные работы (пока ).
А вот по 214-фз, по версии нашей 5-ой межрайонки (та, которая строительная) все поступления от дольщиков они будут признавать авансами под строительно-монтажные работы. Правда, на вопрос, "как же тогда Налог на прибыль с его ст.251 и п.14?" ответить затрудняются, а ихнее (прости, за вольность речи) начальство уже говорит, о том, что абзацы на эту тему вскорости буду удалены из НК (зуб даю, до 1.12.2005 не успеют!).

[Kost]

А вот по 214-фз, по версии нашей 5-ой межрайонки (та, которая строительная) все поступления от дольщиков они будут признавать авансами под строительно-монтажные работы.

Это что, независимо от того выполняет застройщик работы сам или нет?
Если так, то это они загибают сильно ИМХО

[Прыгалка]

Ну я бы так не сказала, что загибают....
Наши юристы аналогичную точку зрения имеют. Ассоциация домостроителей собирала юристов, и опять тоже самое.
Вот такая история!

[Kost]

По поводу юристов
америкосы говорят "где нам взять однорукого юриста" кажется так
у нас аналогично "два юриста три мнения"))

[Прыгалка]

) Согласна, но такого единодушия и однозначности по одному вопросу я давно не встречала!
Саму пугает!
Кстати, Бухи, когда собрались вместе за "круглым столом", на вопрос ведущего "и что же вы будете теперь делать", единодушно ответили, что будут продолжать все вести как прежде.

[Денис В.]

Елена, а мне кажется, что если это как простое товарищество обставлять, то никаких авансов и никакой выручки. Хоть застройщик и ведет учет этого ПТ, но это отдельный баланс, отдельное финансирование и др... правда он может участвовать в деятельности этого ПТ как один из товарищей. И облагаться будут уже только его услуги.

[Прыгалка]

Дело в том, что при заключении договоров с физиками мы можем использовать только 214-фз (в нем самом сие и указано), и простое товарищество не смогли бы (именно потому что с физиками). А вот с юриками можно и договор инвестирования (по старому образцу), и простое товарищество.
Просто мы-то с физиками работаем, и в ассоциации состоим домостроителей которая, потому проблему приходится решать именно по привлечению денежных средств физиков.

[Денис В.]

Лена, это все понятно. Но договор долевого участия - он тоже что-то с т.з. ГК... к чему-то его условия ближе...

[Маржа]

А почему нельзя с физиками договор простого товарищества, если он будет заключен не с целью извлечения прибыли, а для достижения иной, не противоручащей закону цели? (ст. 1041 ГК)

[Kost]

Конечно, договор простого товарищества может быть и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, но в таком случае для того, чтобы признать граждан, участвующих в приобретении квартир в порядке долевого участия, товарищами согласно нормам главы 55 ГК РФ, последние должны участвовать в ведении общих дел (статья 1044 ГК РФ), нести ответственность всем своим имуществом по общим договорным обязательствам (пункт 1 статьи 1047 ГК РФ) и т. д.

[Kost]

Вот таку фишку вычитал

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 января 2005 года Дело N А56-21872/04

Как установлено судом в соответствии с материалами дела, Трест заключил с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с которыми физические лица-дольщики приняли на себя обязательство принять долевое участие в строительстве дома, оплатить долевое участие в строительстве жилого дома, а Трест, являясь заказчиком строительства указанного дома, обязался передать дольщикам по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию квартиры, расположенные по строительному адресу: Рыбацкое, квартал 9, корпус 5.6.
По договору подряда в соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - принять их результат и оплатить установленную цену.
Оценив условия договоров долевого участия, суд сделал правильный вывод о том, что указанные договоры не являются договорами подряда, поскольку Трест не принимал на себя обязанность по выполнению работ по строительству квартир.

Только это до 214-ФЗ было

[Прыгалка]

Выдержка из 214-фз:

Статья 1.
2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

[Денис В.]

Лена и что? Договор долевого участия тоже дефинируется с т.з. ГК

[Прыгалка]

Вот и встает вопрос, каким образом?
Юристы считают, что как Подряд. Какие аргументы против?
Может сходить с этим вопросом на юридическую ветку?

[Kost]

Ну не все юристы так однозначны) по определению им не положено)
http://forum.yurclub.ru/index.php?sh...0013&hl=ФЗ-214

[Денис В.]

Kost, спасибо за ссылку... прочел до конца