ИП на УСН сдает квартиры как физлицо.

[svetuochek]

Добрый день. Помогите разобраться.
Есть ИП на УСН "доходы". Параллельно сдает квартиру как физлицо. Участковый по месту нахождения сдаваемой квартиры сообщил в местную налоговую, и ИФНС прислала требование предоставить им декларацию 3-НДФЛ за 2015г. ИФНС по месту прописки и адресу сдачи квартиры разные.

Нашла письмо Минфина от 15 октября 2013 г. № 03-11-11/42962 (http://www.klerk.ru/doc/344396/) "...Учитывая изложенное, если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не индивидуального предпринимателя, то в данном случае доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть налогом на доходы физических лиц согласно положениям главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса...."

Получается, что сейчас надо подать 3-НДФЛ (в отношении полученных доходов от сдачи квартиры) только не в налоговую по месту нахождения квартиры, а по месту жительства.
Дальше два варианта развития событий.
1. Оставить все как есть и подавать 3-НДФЛ по доходам от аренды.
2. Добавить ИП ОКВЭД на сдачу квартиры, перезаключить договора от ИП, выдавать БСО (чтобы не работаться с ККМ). Тогда с момента присвоения ОКВЭД деятельность от сдачи в аренду будет подпадать под УСН. При этом можно не платить налог на имущество по этой квартире, надо только подать сведения в ИФНС в произвольном виде о том, что имущество используется в предпринимательской деятельности.
В этом случае при продаже квартиры придется заплатить налог 6%, а имущественный вычет получить не получится (как выход - закрыть ИП, а потом продавать эту квартиру).

Все верно?

[Над.К]

Вообще письмо бредовое, потому что сдача квартиры в наём на постоянной основе является тоже предпринимательской деятельностью, и наличие кодов дело десятое

[svetuochek]

Над.К, получается, подать уточненку по УСН добавив в доход аренду? Надо только задним числом выписать БСО.
Как-то меня тоже смущал момент подавать и УСН, и 3-НДФЛ с доходами за один период....

[svetuochek]

.

[Ew_gen]

А прочему письмо бредовое? Как разделить предпринимательскую деятельность и ИП? Одно дело когда торговля алкоголем например. Там конечно деятельность предпринимательская. Другое дело, когда ИП делает то же что имеет право делать любой гражданин не будучи ИП. Например продал ИП авто. Тоже НДФЛ или УСН? Он ведь ИП всегда и любое его перемещение на авто укладывается в предпринимательскую деятельность. Значит это ОФ и налог при продаже. Или все же он физ лицо и авто в предпринимательской деятельности только тогда когда такой вид деятельности заявлен? Например пассажирские перевозки.

[svetuochek]

Я так поняла (Над.К поправьте, если не так), что если сдается на постоянной основе, тогда это предпринимательская деятельность и поскольку открыто ИП, то налоги как физлицу начислять не получится. Если разовый доход ИП, например продажа легкового автомобиля, не участвовавшего в предпринимательской деятельности, то тогда налоги при продаже как у физлица.
Например, у нас ИП на ОСНО + грузовые перевозки на ЕНВД. При продаже грузовика пришлось заплатить НДС и НДФЛ как ИП на ОСНО. При продаже легкового включила в декларацию 3-НДФЛ, но налоги считала как у физлица. Вопросов не возникло.

[Над.К]

А прочему письмо бредовое?

Потому что предпринимательская деятельность зависит не от наличия каких-либо кодов. Предпринимательская деятельность есть систематическая деятельность, направленная на получени прибыли. Так гласит Гражданский кодекс. Писателям кодекса в страшном сне не могло присниться, что определение предпринимательской деятельности может зависеть от каких-то классификаторов

svetuochek, ну примерно так и есть. Продажа личной квартиры, где ИП живет, не относится к предпринимательской деятельности, а если ИП продает квартиру, которую сдавал 5 лет в наём, то это относится к предпринимательской деятельности. Суды так говорят.

[svetuochek]

Над.К, т.е. все же в декларацию по УСН попадет, как ни крути?
Договор мне еще не принесли, на словах в нем аренда с декабря 2015. Тогда можно сделать БСО по оплате за декабрь в январе 2016г. и уточненка по УСН не нужна.
А в налоговую по месту нахождения квартиры предоставить в ответ на их требование пояснение, что будет декларация УСН по месту прописки ИП?
И по-хорошему договор от ИП должен быть? Или без разницы?

[Над.К]

Договор мне еще не принесли, на словах в нем аренда с декабря 2015.

Так тут важно, когда были получены деньги, ведь кассовый метод.

А в налоговую по месту нахождения квартиры предоставить в ответ на их требование пояснение, что будет декларация УСН по месту прописки ИП?

Вообще, на каком основании налоговая требует что-то с физлица, если он там на учете не стоит? Я бы так им и ответила, что требовать вы не имеете права, но милостливо сообщаем, что мы есть ИП и платим налоги по месту регистрации

[svetuochek]

Так тут важно, когда были получены деньги, ведь кассовый метод.

Да, я понимаю. Я имела ввиду, что если оплату за аренду 2015г. показать в 2016г (выписать БСО), то в УСН за 2015 показывать ничего не надо.