Долевое строительство

[ГлаМУРКА]

Добрый день, помогите пожалуйста новичку)
У фирмы А есть земля( это мы, мы-застройщик), заключен договор с генподрядчиком фирмой В и агентский договор на продажу квартир по ДС ( 214 фз)за вознаграждение с фирмой С.
вопросов куча:
1.квартиры в будущем доме еще не проданы - инвесторы будущие дольщики?
2.Заказчик в данном случае это застройщик?( он по договору полностью следит за стройкой, вознаграждение его - прибыль после постройки дома)
3.Поступление денег от дольщика - целевое финансирование 86 счет?
4.если квартиры останутся после постройки и их нужно будет продавать, как товар?41 счет?
5.все затраты собираем на 08.3 счете? 20 вообще не используем?
6. в итоге после окончания строительства закрываем 08.3 на 86 ?
спасибо.буду оочень признательна за ответы)

[Server56]

Вы путаете термины процесса капитальных вложений (вложений в объекты основных средств) и капитального строительства (возведения объектов недвижимости). Они далеко не всегда совпадают.
В кап. вложениях (Закон 39-ФЗ): инвестор (тот,кто примет себе на учет объект основных средств) -заказчик (тот, кто по поручению инвестора, организует процесс возведения объекта основных средств) - подрядчик (тот, кто непосредственно возводит объект ОС).
В капитальном строительстве (Градостроительный кодекс): застройщик (тот, у кого земля, и получает разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта недвижимости) - тех.заказчик (тот,кто по поручению застройщика организует процесс возведения объекта недвижимости) - подрядчик (тот, кто строит объект недвижимости).
И, повторю, эти процессы не всегда совпадают. Не всякий объект недвижимости может быть признан объектом основных средств.
Помню, школьник писал в сочинении по Войне и миру, как Наташа Ростова танцевала со Штирлицем.

[Тишина]

.квартиры в будущем доме еще не проданы - инвесторы будущие дольщики?
2.Заказчик в данном случае это застройщик?( он по договору полностью следит за стройкой, вознаграждение его - прибыль после постройки дома)
3.Поступление денег от дольщика - целевое финансирование 86 счет?
4.если квартиры останутся после постройки и их нужно будет продавать, как товар?41 счет?
5.все затраты собираем на 08.3 счете? 20 вообще не используем?
6. в итоге после окончания строительства закрываем 08.3 на 86 ?
спасибо.буду оочень признательна за ответы)

Да, ошибок в ваших рассуждения не вижу. Вы у себя копите 08/3. дольщики 86 или 76 кому как удобнее. Квартиры не проданные 41. Общую схему Вы уловили. Хотя тонкостей конечно много зависит от вида сторойки жилье, не жилье.

[Server56]

Вы у себя копите 08/3.

08 - это будущий 01. При строительстве жилья его у застройщика не будет. Ну здесь и минфин, и Росстрой и прочие зациклились на 08,ладно.

дольщики 86 или 76 кому как удобнее

86 - это капитал организации, к кредиторской задолженности перед дольщиками отношения не имеет. 76.

Квартиры не проданные 41

41 - это товары, приобретенные для продажи.
Вы их построили (произвели)для продажи. Ваша готовая продукция -43.

[Тишина]

08 - это будущий 01

Кто спорит? только не факт, что там где 08.

86 - это капитал организации, к кредиторской задолженности перед дольщиками отношения не имеет. 76.

Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
А это Вам так выдержка из инструкции к плану счетов. Советую на досуге почитать.

41 - это товары, приобретенные для продажи.
Вы их построили (произвели)для продажи. Ваша готовая продукция -43.

В организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, счет 41 "Товары" применяется в случаях, когда какие-либо изделия, материалы, продукты приобретаются специально для продажи или когда стоимость готовых изделий, приобретаемых для комплектации, не включается в себестоимость проданной продукции, а подлежит возмещению покупателями отдельно.

И еще одна оттуда же.


В Инструкции после характеристики каждого синтетического счета дана типовая схема корреспонденции его с другими синтетическими счетами. В случае возникновения фактов хозяйственной деятельности, корреспонденция по которым не предусмотрена в типовой схеме, организация может дополнить ее, соблюдая единые подходы, установленные настоящей Инструкцией.

[Тишина]

Вы путаете термины процесса капитальных вложений (вложений в объекты основных средств) и капитального строительства (возведения объектов недвижимости). Они далеко не всегда совпадают.

Вот вообще не вижу кто и что здесь путает в вопросе об этом не слова.

И, повторю, эти процессы не всегда совпадают. Не всякий объект недвижимости может быть признан объектом основных средств.

Н-да, да и про это вроде никто не спрашивал. С процессами там как раз все по классической схеме без всяких изворотов.

[ГлаМУРКА]

Спасибо всем за участие, только еще нюансы появились - там еще будет построена парковка и нежилые помещения под офис на 1м этаже....
соответственно:
1.для нежилых помещений Долевого договора быть не может, значит собственник застройщик(пока не продано) - 01 счет?
2.стоимость жилых и не жилых надо разделить - для начисления НДС на услуги застройщика в части нежилых?
3.все расходы застройщика ( зарплата, аренда , рко) собирать на 26 можно? а потом на 90.2?

[Server56]

значит собственник застройщик(пока не продано) - 01 счет?

Вы их будете эксплуатировать, пока не продадите,допустим, в аренду сдавать,или объекты будут просто ждать покупателя?
В 1-м случае -01,во 2-м -43.

[Server56]

Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Скапенкер М.Ю. как-то рассказывал про даму, которая все деньги, поступающие в организацию,отражала на 86. Ведь они же не просто-так поступают, а с какой-то целью? Значит, целевое финансирование.
То,что средства, поступающие от дольщиков, в НК обозвали целевым финансированием, не значит, что это 86 счет в бухучете. У 86 счета немного другое экономическое назначение.

[Тишина]

для нежилых помещений Долевого договора быть не может,

может.

стоимость жилых и не жилых надо разделить

да раздельный учет. и если вы их себе оставите на 01 или 03, то возмещение НДС в текущем периоде.

все расходы застройщика ( зарплата, аренда , рко) собирать на 26 можно? а потом на 90.2?

зачем? я на 08,3 отношу.

[ГлаМУРКА]

зачем? я на 08,3 отношу.[/QUOTE]

А не поделитесь какая у вас аналитика по расходам на 08.3?

[Lilya]

Жилые и не жилые разделять в плане обложения НДС услуг Заказчика-Застройщика наверное!?

[Lilya]

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения);

[ГлаМУРКА]

Жилые и не жилые разделять в плане обложения НДС услуг Заказчика-Застройщика наверное!?

Да, только я не поняла как принимать к вычету входящий НДС в таком случае?

[Соня-Соня]

Да, только я не поняла как принимать к вычету входящий НДС в таком случае?

Мне тоже не понятно, как?

[Svetishe]

Вести раздельный учет и принимать в пропорции

[Соня-Соня]

Svetishe, поправьте если я неправильно рассуждаю: Все работы выполненные по жилому дому со-встроенно пристроенными помещениями делить на жилые и нежилые, т.е. кровля у нас будет равна 80% жилье и 20% нежилье, так ?

[Svetishe]

Я про НДС говорила а вы про что-то другое. Вы же определяете себестоимость реализуемых помещений, зачем делить кровлю.

[Соня-Соня]

Простите, не понимаю а можно на конкретном примере? ещё раз простите....

[Svetishe]

Я, честно говоря, вопроса не понимаю.

[Соня-Соня]

Svetishe,
у меня жилой дом с нежилыми помещениями
Все расходы собраны на 08 (аналитика: объект строительства- статьи затрат- контрагенты)
Дом сдан сейчас оформляем акты према-передачи
Я так понимаю, что при определении финансового результата по окончании строительства мы НДС исчисляем с услуг заказчика и по жилым и по нежилым помещениям (по формуле полученные д.с заказчика - затраты заказчика*18/118= сумма НДС и так по каждому помещению?

[Svetishe]

Так с жилых же не начисляете.

[Соня-Соня]

А как разделить учет расходов жилых и нежилых? Например з/п дирекции: 148000 в мес. * 80% = 118400 и соответственно 148000* 20%= 29600

[Svetishe]

Если 80 и 20 соотношение жилого и нет, то да.

[Соня-Соня]

Спасибо огромное