Налог при продаже имущества

[нужна помощь]

Уважаемые,

Буду признательна за помошь в следующем вопросе.
Планируем продать дачу. Хотелось бы уточнить, как возможно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму налогового имущественного вычета, при условии что имущество (дача) находилась в собственности более трех лет.
Если я правильно поняла, то при продаже имущества нам необходимо уплатить налог в размере 13%. Как определить и рассчитать сумму налогового вычета?


Заранее благодарна.

[Тримм]

Более 3 лет вычет 100% налог ноль. Ст. 220 НК.

сделка подлежит регистрации. Доход подлежит декларированию.

[Аноним]

Уважаемый Тримм,

Правильно ли я Вас поняла?
Предположим, что если цена продажи составила, гипотетически, 1 500 000 руб, то сумма вычета по данной сделке будет равна 1 500 000 руб (вычет 100%)?
Далее, Вы пишете, что "налог ноль", и затем следует что "доход подлежит декалрированию". Тогда получается, что при нулевом доходе отсуствует доход, который подлежит декларированию?
Извините, если я Вас неправильно трактую.

Спасибо за Ваш уточняющий комментарий.

[Тримм]

Да, при продаже имущества нужно подавать декларацию независимо от того, будет налог к уплате или нет.

И еще вам неприятность. Эта декларация - о всех ваших доходах, а не только от продажи дачи. Зарплату туда надо включать и все-все-все...

[Аноним]

Скажите, а если родители - на пенсии? Они приобрели этот дачный участок достаточно давно, за это время был построен дом на участке, стоимость которого со временем выросла в цене. Нужно ли пенсионеру подавать налоговую декларацию? Они не работающие и не получают дохода в настоящее время ни из каких источников.

Подскажите, пожалуйста, где зарегистрировать сделку? Это дачный кооператив за пределами Москвы, нужно ли проводить регистрацию договора соответственно в Подмосковье, где находится участок?

[Тримм]

Если бы ваши родители не продавали дачу, то никаких деклараций тоже не нужно было бы подавать. А если продают - то декларацию подать обязаны.

А у вас есть свидетельства о собственности на землю и домик ? Если нету, то покупатель может отказаться. Я бы не стал покупать за 1,5 млн. вчерную, через "переписать в коперативе".

[Аноним]

К сожалению, пока не располагаю полной и точной информацией. Уточню на днях.
Если не ошибаюсь, земля на праве долгосрочной аренды, даже не в собственности моих родителей. Дом, соответственно, был построен на арендованном участке, который был выделен дачным кооперативом.

[Тримм]

Аноним, у вас ИМХО типичная ситуация с дачей. Оформить нормальные документы для продажи дачи в таком статусе - та еще морока.

Придется оформлять землю. Если она в аренде - уже легче, значит ее из кооператива выделяли. Если нет - хуже. Землеустроители долго едут, или быстро, но дорого. Потом надо оформить домик, это техпаспорт делать, тоже людей с рулеткой вызывать.

Вот что вам лучше будет - это найти риэлтора в том районе МО, где дача. Они денег возьмут конечно. Но сами вы замучаетесь, бензину только сожжете немеряно по конторам ездить.

[Аноним]

"А у вас есть свидетельства о собственности на землю и домик ? Если нету, то покупатель может отказаться. Я бы не стал покупать за 1,5 млн. вчерную, через "переписать в коперативе"."

Уважаемый Тримм,
Думаю, Вы правы, получаются очень большие расходы на оформление права собственности на землю и домик. Как вариант, обратиться к местному риэлтору.

А если оформить сделку через "переписать в кооперативе", какие правовые последствия могут возникнуть у родителей и соотвественно у покупателей при заключении подобной сделки? Будет ли сделка считаться "законной"? Нужно ли при таком раскладе декларировать доход по налоговой декаларации?

[Тримм]

"Переписать в коперативе" никаких правовых последствий не будет, потому что вы будете находиться вне права.

Теоретически кооператив может выделить пай, и вы его продадите. Но практически я с этим не сталкивался. То есть люди передают друг другу деньги, ставят председателю ящик "Бехеровки" и он переписывает членство.

Но эту схему может осложнить, если ваши родители реально получили выделенный из кооператива участок в аренду. Тут уж "переписать членов" не получится.

[Аноним]

"Теоретически кооператив может выделить пай, и вы его продадите. Но практически я с этим не сталкивался. То есть люди передают друг другу деньги, ставят председателю ящик "Бехеровки" и он переписывает членство. "

А что означает "переписать членство"? Членство - что это такое?


"Переписать в коперативе" никаких правовых последствий не будет, потому что вы будете находиться вне права.

"Членство" не прописано в законодательстве, поэтому и не возникает никаких правовых последствий?


Как документально проходит перепись членства (в каких документах)? Если перепись осуществлена, происходит ли смена собственника/владельца/пайщика? Если это пай, то, по логике вещей, продажа пая также должна оформляться договором купли-продажи. Кооператив отчитывается перед какими-либо органами по проведенным сделкам и соответственнно перед налоговой? Не понятен механизм сделки.

Предположим, что членство переписано, договор купли-продажи в письменной форме отсутствует, значит не возникает и дохода?

[Аноним]

В догонку...

"Но эту схему может осложнить, если ваши родители реально получили выделенный из кооператива участок в аренду. Тут уж "переписать членов" не получится."

Почему?

[Тримм]

Кооператив отчитывается перед какими-либо органами по проведенным сделкам и соответственнно перед налоговой? Не понятен механизм сделки.

Это зависит от кооператива. Сегодня есть кооперативы, членство в которых подтверждено только записями в журнале председателя. А есть другие - которые подали сведения о своих членах в ФРС и продажа может быть только с выделением пая. Или земли с домиком.

Предположим, что членство переписано, договор купли-продажи в письменной форме отсутствует, значит не возникает и дохода?

Доход всяко возникает, продавец деньги-то ведь получил. Но доказать этот доход можно только следственными мероприятиями.

В догонку... "Но эту схему может осложнить, если ваши родители реально получили выделенный из кооператива участок в аренду. Тут уж "переписать членов" не получится."

Почему?

Потому что такой участок - не собственность кооператива.

[Аноним]

Сейчас узнала, что у родителей есть только Свидетельство о праве собственности на землю (участок выделен бесплатно) . Свидетельство датировано 93 годом. Свид-во о праве соб-ти на дом отсутствует. Что делать в таком случае?

[Тримм]

Это у вас в 93 была приватизация участков. Для продажи участка нужно выполнить межевание и получить кадастровый план. Та еще работенка.

Почитайте 122-ФЗ "О гос. регистрации..." Там и про домик есть.

[Аноним]

Уважаемый Тримм,

Большое спасибо за помощь и очень полезные комментарии.
Закон почитаю обязательно.
Еще вопрос относительно домика.
Если домик не зарегистрирован, и придется заняться его регистрацией, то как лучше оформить эту регистрацию? Как завершенное строительство или незавершенное? Влияет ли это на налоговые вычеты?
Домику уже более 10 лет.
При оформлении права собственности на домик право собственности возникает с момента регистрации?

"Теоретически кооператив может выделить пай, и вы его продадите. Но практически я с этим не сталкивался".
Подскажите, пожалуйста, эта процедура где-либо прописана в законодательстве? Эта сделка будет считаться законной?
Пай в кооперативе - это участок земли + с находящимися на ней строениями?