Договор аренды части нежилого помещения - план-схема

[Outsider]

Здравствуйте! Прошу помощи по ряду непонятных вопросов.

1)Имеется ряд договоров на аренду частей нежилых помещений. Часть из них не включает план-схему - соответственно отсутствует конкретизцаия конкретно тех метров, которые арендуются. Считается ли в данном случае предмет договора неопредленным, а договор, следовательно, незаключенным?

2)Допустим, суд откажет в признании договора заключенным, но смогут ли имеющиеся бумажки (договор и акт-приема передачи части нежилого помещения) защитить или хотя бы доказать факт наличия на "арендованной" части нежилого помещения имущества арендатора (т.е., Нашего)? Т.е. условно говоря, есть некий договор, который предполагает размещение на арендуемой части помещения определенного имущества и устанавливает ответственность арендодателя за это имущество. Т.к. договор признается незкалюченным, ответственность за сохранность имущества арендодатель не несет, однако, если имущество, не дай бог, будет похищено, может ли факт наличия бумажек (пусть и не имеющих юр.силы) помочь доказать хотя бы наличие этого имущества на площадях арендатора. Ведь, несмотря на признание договора незаключенным, стороны предполагали его действительным, размещали имущество и т.д.

3)Предположим, арендодатель ввел арендатора в заблуждение касательно прав на имущество (сдал помещение, которое ему не принадлежит). Арендатор документы не проверил. Вопросы: суд откажет в защите прав арендатору, мол, сам виноват, что не удостоверился, не проверил документы? Насколько решение суда будет зависеть от статусы арендатора: юр. лицо, физ. лицо, ИП?

Спасибо!

[Storn]

почему аренодатель вдруг должен отвечать за сохранность вашего имущества?

[Outsider]

Вы считаете, что такое условие в договоре неправомерно?
Если не сложно, поясните пожалуйста, на чем основано Ваше мнение?

[ab2093]

Здравствуйте! Прошу помощи по ряду непонятных вопросов.

Уж чем сможем.

1)Имеется ряд договоров на аренду частей нежилых помещений. Часть из них не включает план-схему - соответственно отсутствует конкретизация конкретно тех метров, которые арендуются. Считается ли в данном случае предмет договора неопределенным, а договор, следовательно, не заключенным?

Когда договор считается заключенным или незаключенным см. ГК РФ самостоятельно, а вот наличие план-схемы не есть обязательное условие для "плоскостных отношений". Согласен, что так будет очень хорошо. Но если предмет договора (объект аренды)однозначно идентифицируется каким-то иным способом (подробным описанием, координатами GPS или ГЛОНАСС), то в этой части усмотреть порок сделки будет сложно...

2)Допустим, суд откажет в признании договора заключенным, но смогут ли имеющиеся бумажки (договор и акт-приема передачи части нежилого помещения) защитить или хотя бы доказать факт наличия на "арендованной" части нежилого помещения имущества арендатора (т.е., Нашего)? Т.е. условно говоря, есть некий договор, который предполагает размещение на арендуемой части помещения определенного имущества и устанавливает ответственность арендодателя за это имущество. Т.к. договор признается незкалюченным, ответственность за сохранность имущества арендодатель не несет, однако, если имущество, не дай бог, будет похищено, может ли факт наличия бумажек (пусть и не имеющих юр.силы) помочь доказать хотя бы наличие этого имущества на площадях арендатора. Ведь, несмотря на признание договора незаключенным, стороны предполагали его действительным, размещали имущество и т.д.

Владение/пользование чем-либо доказывается либо актами, либо действиями явно свидетельствующими о событиях (поломал и сообщил кому-то об этом как-то, передал не собственнику по акту) И даже если договор не заключен (признан таковым судебным актом), то акт приема-передачи говорит не только о договорных отношениях, но и факте передаче...

3)Предположим, арендодатель ввел арендатора в заблуждение касательно прав на имущество (сдал помещение, которое ему не принадлежит).Арендатор документы не проверил.

Сможете подтвердить добросовестность заблуждения? А если вся аренда 100500 метров стОит 3 рубля, то такая цена добросовестна?

3) Вопросы: суд откажет в защите прав арендатору, мол, сам виноват, что не удостоверился, не проверил документы?

Прав на что? На аренду 100500 метров за 3 рубля?

Насколько решение суда будет зависеть от статусы арендатора: юр. лицо, физ. лицо, ИП?

В общем случае значения не имеет. Однако, если ответчиком ИП или юридическое лицо, то иск к ним должен будет рассматривать Арбитражный суд. Если иск к ФЛ, то в общем случае в рассмотрение в районном суде.

[B@lex]

1)Имеется ряд договоров на аренду частей нежилых помещений. Часть из них не включает план-схему - соответственно отсутствует конкретизцаия конкретно тех метров, которые арендуются. Считается ли в данном случае предмет договора неопредленным, а договор, следовательно, незаключенным?

Может это поможет ....
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ







1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации <*> обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

[Outsider]

Спасибо за Ваши комментарии, очень ценно!

Стоимость аренды адекватна рыночной и саму цену можно, я полагаю, считать добросовестной. В этом смысле суд может отказать в защите прав арендатора по мотиву отсутствия у человека, назвавшегося представителем организации-арендодателя, прав распоряжаться арендуемым имуществом? Может ли суд, принимая во внимание тот факт, что арендатор, предположим, является юр. лицом, постановить, что так как арендатор коммерческое юр. лицо он является "профессиональным" участником гражданских правоотношений, и поэтому обязан был проверить все правоустанавливающие документы арендодателся перед заключением договора? А если не сделал этого - сам виноват, он же юр. лицо, должен все знать.

Спасибо.

[ПаниКенгуриха]

В этом смысле суд может отказать в защите прав арендатора по мотиву отсутствия у человека, назвавшегося представителем организации-арендодателя, прав распоряжаться арендуемым имуществом? Может ли суд, принимая во внимание тот факт, что арендатор, предположим, является юр. лицом, постановить, что так как арендатор коммерческое юр. лицо он является "профессиональным" участником гражданских правоотношений, и поэтому обязан был проверить все правоустанавливающие документы арендодателся перед заключением договора? А если не сделал этого - сам виноват, он же юр. лицо, должен все знать.

Спасибо.

Вам вопрос уже задали, а вы его почему-то игнорируете.
А вопрос ключевой, повторю его.
В чем суд может отказать? Требования арендатор какие собрался в суде предъявлять и кому?

[ab2093]

Спасибо за Ваши комментарии, очень ценно!

Пожалуйста...Мы все старались...

Стоимость аренды адекватна рыночной и саму цену можно, я полагаю, считать добросовестной.

Считайте на здоровье...

В этом смысле суд может отказать в защите прав арендатора по мотиву отсутствия у человека, назвавшегося представителем организации-арендодателя, прав распоряжаться арендуемым имуществом? !

Если есть опасение, что некое (физическое) лицо введя в заблуждение арендатора, представилось полномочным и от имени титульного владельца (арендодателя) заключило договор аренды, поимев денежную выгоду, то здесь 159 УК РФ. Потерпевших (ИМХО) двое. Арендатор и арендодатель. Вопрос в величине ущерба.
Если же есть опасение, что некое (физическое) лицо введя в заблуждение арендатора, представилось полномочным и от имени 3-го лица с арендатором, без участия титульного владельца, заключило договор аренды, поимев денежную выгоду, то и здесь 159 УК РФ. Но потерпевших один - титульный владелец, мимо которого деньги проплыли. А еще и арендатора (полномочных лиц) можно в соучастники подтянуть...

В обоих случаях титульный владелец договор аренды, скорее всего, сможет оспорить с высокой вероятностью выигрыша в (арбитражном) суде.

Может ли суд, принимая во внимание тот факт, что арендатор, предположим, является юр. лицом, постановить, что так как арендатор коммерческое юр. лицо он является "профессиональным" участником гражданских правоотношений, и поэтому обязан был проверить все правоустанавливающие документы арендодателя перед заключением договора?

Если арендатор - риэлторская фирма, то "профессиональность", возможно, будет влиять на оценку степени добросовестности при получении арендных отношений с отсутствием полномочий/документов. Для остальных участников соревнования будет достаточно оценить степень бытовой осмотрительности при сходных условиях. Нормальная осмотрительность "требует истребования" всех правоустанавливающих документов. И изобразить абсолютную добросовестность пытаться можно, но выглядеть это будет детским садом, что не приветствуется в серьезных, в т.ч. арендных, отношениях...
По сему:

А если не сделало этого - само виновато, оно же юр. лицо, должно все знать.

Спасибо.

Пожалуйста. Мы все стараться продолжаем...

[Outsider]

Всем спасибо за комментарии!
По требованиям, которые собрался предъявлять арендатор: имеется в виду защита права арендатора пользоваться арендованным помещением, в случае если явиться настоящий арендодатель и вышвырент арендатора мотивировав это тем, что он договор не заключал, а действовал, якобы от его имени, мошенник. Но тут, я так понимаю, ловить нечего, уважаемый ab2093 ответил на мой вопрос.

Согласны ли уважаемые форумчане, ответившие выше, с утверждением ув. Storn (если я правильно его понял), что положение об обязанности арендодателя нести ответственность за сохранность имущества арендатора, расположенного на арендуемой площади, неправомерно и не будет иметь юр. силы?

Спасибо!