Регистрация сделки с недвижимостью "задним числом"

[Fenka]

Здравствуйте, Уважаемые Юристы! Очень нужна ваша помощь, чтобы оценить возможности совершения следующей сделки.
Мы ведем переговоры с риэлтором, предлагающим купить квартиру в новом доме по следующей схеме. С его слов: "квартира принадлежит банку, банк не коммерческая структура и он не имеет права заключать договора купли продажи (почему???), он может выступать соинвестором,что он и сделал на этапе строительства. Когда дом построили банк получил формально (такое бывает? почему?) в свое распоряжение несколько квартир различной площади. Теперь их реализует. Но... В октябре 2010 г. дом сдан, поэтому и переуступка сейчас уже не возможна, поэтому в договоре стоит дата задним числом". Риэлтор говорит,что покупать квартиру и заключать договор мы будем с застройщиком. С его же слов: "договор заключается с основным инвестором,он же застройщик, по ДДУ в соответсвии с ФЗ 214 с регистрацией в регистрационной палате. Т.к. дом сдан, в договоре будет фраза что оплата по договору должна быть осуществлена до --числа (уже не "заднего"), и с этого числа Вы уже после оплаты будете платить коммуналку.". Как можно будет договор зарегистрировать в Регистрационной палате? Ведь прошел уже почти год? Связи что ли у застройщика там должны быть... Не пойму, к чему возникают фразы про "уступку". Совсем я запуталась. Вроде, успокаивает заключение ДДУ по 214ФЗ, но это "заднее число"!... Помогите разобраться в этом запутанном вопросе.
P.S. Наверное, сумбурно излагаю, но это все со слов риэлтора, сама хочу его понять. Почему хочется разобраться в этой теме, просто место, где продается квартира очень понравилось, квартира тоже, аналогичные предложения мне не встречались.
Спасибо за помощь!

[Leila]

банк не коммерческая структура

Уже весело

[Fenka]

Ну да, весело... Представьте себе, каково это получать такую несуразную информацию... Роль риэлтора в этой ситуации заключается в посреднических переговорах и в разведении лишней болтологии. Решать мы в все будем с юристом застройщика. Вообще, такая ситуация (договор с застройщиком "задним числом") реальна? Или тут что-то нечисто? Про застройщика негативных отзывов не находила, кроме того, что не укладывается в заявленные сроки строительства...

[Сан Саныч72]

Уже весело

Ага, некоммерческое партнерство "Банк Москвы".
Автору,

Риэлтор говорит,что покупать квартиру и заключать договор мы будем с застройщиком.

Платить то кому будете, не говорят? Банку или застройщику?

[Fenka]

Как я поняла из путанных речей риэлтора - платить застройщику.
А вообще, я о помощи просила, а не смеяться на форуме.
Пообщаться непосредственно с юристом застройщика сейчас нет возможности, она болеет. А время терять тоже не хочется, может быть, есть смысл рассматривать другие менее привлекательные (не по цене, а по местоположению) варианты.

[SidWilson]

Мутная схема от которой вы потом можете пострадать. Не тому заплатите и хана. Денег не увидите, а квартиры лишитесь.

Квартиру покупайте у собственника. И никаких договором задним числом. Поверьте - это пахнет махинациями. Ищите другую квартиру, а риэлтора ссаными тряпками гнать за такие советы.

[B@lex]

Регистрация сделки с недвижимостью "задним числом"

Улыбнуло и это

А вообще, я о помощи просила, а не смеяться на форуме.

и это, а вообще, если Вы верно поняли риелтора, то данные деяния регламентируются исключительно УК РФ.

[Fenka]

Спасибо всем за ответы!
Я бы, конечно, тоже посмеялась бы, если б кто-нибудь с юридическим образованием попросил бы построить эпюру изгибающего или вращающего момента или раситать сопротивление электрической цепи в схеме... Это так, не в тему.
Расскажу об итогах. Может быть, кого нибудь это предложение тоже заинтересует, а никакой информации по данному вопросу в интернет нет.
Квартира эта в новостройке в Щапово Подольского района. По словам представителя застройщика, квартиры формально принадлежат банку София (в лице некоего ООО). Договор с ними заключался, но нигде не регистрировался. Теперь, когда дом сдан, они реализуются следующим путем. ООО подписывает соглашение о расторжеии договора (не зарегистрированного) и уступает квартиру покупателю, с которым подписывается ДДУ (между застройщиком и покупателем) с датой до сдачи дома. Далее юрист застройщика регистрирует этот договор в Регистрационной палате Подольска, потом оформляет собственность.
Это все, что удалось выяснить.
Прокомментируйте, пожалуйста, данную схему. Уже не для меня (мы отказались от такой сделки), а для будущих возможных покупателей таких квартир (их продается несколько). Каковы возможные последствия такой сделки?
Спасибо!

[SidWilson]

Одно самое главное последствие - вся эта схема с формальными собственниками и прочее пахнет только одним - неизвестен четко собственник объекта, которому нужно платить.

При заключении ДДУ строящегося дома предъявляются разрешение на строительство, проектная декларация и др. доки.
Когда дом построен, ДДУ не имеет смысла. Так не начто инвестировать средства. К тому же, при вводе дома в эксплуатацию зарегистрировать новый ДДУ не возможно на этот дом.
Таким образом, собственником квартир становится инвестор в лице банка или физ. лица, или еще кого, либо застройщик, если строил их за свой счет.

В этом случае при покупке квартиры обязательно предъявление свидетельства о праве собственности. НЕт свидетельства - нет сделки.

Таким образом, юристы застройщика не могут зарегить новый ДДУ (елси конечно не имеет место служебный подлог со стороны работников Росреестра).

Последствие: предъявление иска о признании договора недействительным так как квартиру продал неуполномоченное лицо

[Fenka]

Спасибо за ответ! Возможно, эта информация окажется для кого-то полезной...
Я вот тоже побоялась предъявления в будущем иска о признании сделки недействительной. Несмотря на все уверения представителя застройщика и риэлтора (якобы все будет в порядке, Регистрационная палата обязательно зарегистрирует ДДУ с датой заключения более года назад)...

[B@lex]

Таким образом, юристы застройщика не могут зарегить новый ДДУ (елси конечно не имеет место служебный подлог со стороны работников Росреестра).

И даже если в результате этого рукоблудия получается зарегистрированный ДДУ ...он начинает действовать с момента регистрации ...так что я этот финт не понимаю

[Fenka]

Мысль только о том, что они (юрист, София, ООО или некто еще) имеют договоренность в Рег.палате, что и регистрация будет задним числом... Но это же служебное преступление!? Хотя в нашей стране нечему удивляться.
Еще они говорили, что очень многие квартиры в этом доме регистрировалось таким образом. Странно... Вроде застройщик с неплохой репутацией. Может быть, это махинации отдельно взятых работников, прикрывающихся его именем. И имеет смысл обратиться в правоохранительные органы...
Еще почитала информацию о судебной практике по регистрации ренее (до сдачи дома) заключенного ДДУ после сдачи дома. Решения неоднозначные.